Logement - 23-11-17

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location

Lorsque vous vendez ou louez une maison ou un appartement, vous devez faire établir divers diagnostics immobiliers. Ils ont pour but d’informer le futur acheteur ou locataire de l’état actuel du bien. Pour ce faire, vous devez fournir un DDT (dossier de diagnostic technique) dans lequel figurent tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Découvrez quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et ceux pour la location.

Sommaire :

  1. Les diagnostics obligatoires pour la location
  2. Les diagnostics obligatoires pour la vente
  3. Le coût des diagnostics
  4. Le bilan énergétique, un outil pratique 

Les diagnostics obligatoires pour la location

Une loi pour encadrer les diagnostics obligatoires

C’est la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, mise à jour par les décrets de la loi ALUR, qui impose désormais des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location. Cette loi visant à améliorer les rapports locatifs entre bailleurs et locataires oblige le bailleur à fournir un dossier de diagnostic technique qui se rapporte au bien. Ce DDT doit être annexé au contrat de location lors de la signature du bail ou de son renouvellement. Il doit être valide et avoir été délivré par un professionnel certifié.

Ces diagnostics immobiliers sont différents selon :

  • Le type de bien ;
  • L’année de construction ;
  • Si le bien est individuel ou en copropriété.

Quels logements sont concernés ?

Le DDT pour la location concerne aussi bien les maisons que les appartements. Le bien peut être de type individuel ou être situé dans un immeuble en copropriété. Les logements sont classés selon trois catégories :

  • Ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 01/01/1949 ;
  • Ceux dont le permis de construire se situe entre 1949 et le 01/07/1997 ;
  • Les maisons ou appartements construits après le 01/07/1997.

Selon la date du permis de construire, vous devrez réaliser des diagnostics immobiliers spécifiques.

Liste des diagnostics obligatoires pour la location

Pour tous les logements à la location, quelle que soit la date de construction, sont obligatoires :

  • Le diagnostic de performance énergétique, DPE, qui fait état de la consommation électrique annuelle ;
  • L’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT), qui précise tous les risques naturels, miniers et technologiques qui entourent l’habitation ;
  • Le diagnostic de surface Loi Boutin, qui spécifie la surface habitable réelle du logement.

Pour un bien construit avant le 01/01/1949, le DDT doit comprendre en plus des points précédents :

  • Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), aussi appelé diagnostic plomb, qui fait un constat de la présence de plomb, notamment dans les peintures des boiseries et des murs ;
  • Le diagnostic électrique qui fait état de l’installation électrique du logement ;
  • Le DAPP (dossier amiante des parties privatives), appelé diagnostic amiante, qui précise si de l’amiante a été détecté dans les parties privatives du logement : il ne concerne que les appartements ;
  • Le diagnostic gaz relatif aux installations de gaz : il ne concerne que les appartements qui datent d’avant 1975 et qui sont situés dans un immeuble collectif.

Pour un logement dont le permis de construire a été délivré entre 1949 et le 01/07/1997, le DDT doit contenir :

  • Le DPE ;
  • L’ERNMT ;
  • Le diagnostic de surface Loi BOUTIN ;
  • Le DAPP, qui ne concerne que les appartements ;
  • Le diagnostic électrique.

Pour les biens loués qui ont été construits après le 01/07/1997, le bailleur doit indexer au contrat de location :

La durée de validité d’un diagnostic

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ont une validité limitée. Ils devront ensuite être renouvelés. Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location et leur durée de validité :

  • Diagnostic ERNMT : 6 mois
  • DPE : 10 ans
  • CREP : 6 ans

DAPP : illimitée si le Diagnostic amiante parties privatives est négatif. Il est valable 3 ans s’il s’avère positif.

  • Diagnostic électrique : 3 ans
  • Diagnostic gaz : 3 ans
  • Diagnostic de surface : illimitée, tant que des travaux modifiant la surface habitable n’ont pas été effectués.

Les diagnostics obligatoires pour la vente

L’évolution des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente

Le premier diagnostic immobilier rendu obligatoire pour la vente date du 18/12/1996. Il s’agit du diagnostic Loi Carrez. Ce dernier vise à préciser la surface habitable des parties privatives pour un appartement, une maison ou encore un local commercial ou professionnel. Il ne concerne que les biens en copropriété. Ce dernier fait état de toutes les surfaces privatives d’un bien dont la hauteur excède 1,80 m, sans les cloisons et les murs. 

Le diagnostic termite est apparu en juillet 2000, puis les autres ont suivi. Le dernier à avoir été rendu obligatoire est le diagnostic assainissement, qui est apparu en 2011. D’autres sont éventuellement à prévoir pour les années à venir, comme le diagnostic de performances numériques, qui informe l’acheteur de la qualité du réseau internet de la commune du logement.

Quand faire établir un diagnostic immobilier obligatoire ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente varient eux aussi en fonction de la délivrance du permis de construire. Le DDT doit être annexé à la promesse de vente, ainsi que dans l’acte authentique de vente. Il doit donc être établi avant la signature définitive de l’acte authentique chez le notaire.

Liste des diagnostics immobiliers obligatoires

Pour tous les biens, maisons et appartements construits avant le 01/01/1949, le DDT doit contenir :

  • Le DAPP, qui fait état de la présence d’amiante ;
  • Le DPE, qui établit les performances énergétiques du bien ;
  • L’ERNMT, qui précise les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien peut être ou a été exposé ;
  • Le CREP, qui mesure le risque d’exposition au plomb ;
  • Le diagnostic électrique, qui informe sur l’installation électrique du logement ;
  • Le diagnostic gaz, lorsque le bien est raccordé au gaz de ville.

Pour les biens construits entre 1949 et le 01/07/1997, les diagnostics sont les mêmes que pour les logements qui datent d’avant 1949. Seul le CREP, diagnostic plomb, n’est pas obligatoire.

Pour les maisons bâties après le 01/07/1997, seuls le DPE et l’ERNMT sont obligatoires.

À ces diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente qui varient en fonction de l’année du permis de construire, viennent s’ajouter :

  • Le diagnostic Loi Carrez, qui précise la surface habitable ;
  • Le diagnostic termites, qui concerne les habitations et les terrains situés dans les zones géographiques concernées ;
  • Le diagnostic assainissement qui informe l’acheteur de l’état des installations d’assainissement individuelles ou collectives.

La validité des diagnostics

Pour un bien à la vente, la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires est identique à ceux pour la location. À cela s’ajoutent les diagnostics qui ne concernent que la vente :

  • Le diagnostic termites, valable 6 mois ;
  • Le diagnostic assainissement, valable entre 6 et 8 ans.

Il faut noter que pour le diagnostic termite, il est important de le faire réaliser lorsque la promesse de vente est sur le point d’être signée. Si le bien reste en vente trop longtemps et que ce diagnostic obligatoire pour la vente a plus de 6 mois, il devra être réalisé une nouvelle fois.


Le coût des diagnostics

Le coût du DDT est différent lorsqu’il s’agit d’une maison et d’un appartement. En outre, plus le bien est grand, plus le prix du diagnostic augmente. Ainsi, il faut compter :

  • Diagnostic ERNMT : Entre 19 et 45 €.
  • DPE : De 90 € à 120 € pour un appartement, de 110 € à 125 € pour une maison.
  • CREP : De 115 à 175 € pour un appartement, de 195 à 225 € pour une maison.
  • DAPP : Entre 80 et 110 € pour un appartement, entre 105 et 135 € pour une maison.
  • Diagnostic électrique : Entre 60 et 110 € pour les appartements, de 90 € à 135 € pour les maisons.
  • Diagnostic gaz : Entre 100 et 135 € selon la surface.
  • Diagnostic de surface : De 50 à 70 € selon la surface.
  • Loi Carrez : De 70 € à 100 € pour un appartement en copropriété, de 100 à 120 € pour une maison en copropriété.
  • Diagnostic assainissement : entre 100 et 150 €, il est réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif).

Pour limiter les dépenses liées à la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location, les diagnostiqueurs certifiés proposent des formules package. Ces dernières comprennent tous les diagnostics à un tarif plus intéressant. C’est pour cette raison qu’il est préférable de tous les faire réaliser en même temps.

Le bilan énergétique, un outil pratique

Pour faire un point sur les performances énergétiques de votre logement, n’hésitez pas à réaliser un bilan énergétique. Grâce à lui, vous pourrez savoir si votre habitation à vendre ou à louer est énergivore et recevoir des conseils utiles pour l’améliorer.

De plus, des solutions pour vos travaux vous seront proposées et vous serez informé des différentes offres de gaz et d’électricité offertes par Direct Energie. Vous pourrez aussi en profiter dans votre nouveau logement.

Réaliser un bilan énergétique

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